中古物件の賢い買い方

まず初めに、代表の失敗談?

私(代表の三好)は不動産業界にいるせいか、マイホームを手に入れる機会が早くしてありました。(前半はちょっとした自慢話になるかもしれません。)

初めてマイホームを購入したのは25歳の時です。中古マンションを購入してリフォームして2年住み、会社が移転したので売却しました。

次にその売却した利益を元に、27歳の時に中古一戸建てを購入し、同じくリフォームして2年住み、会社が移転したのでまたまた売却しました。

そしてまたまたその利益を元に29歳で佐賀市の兵庫北で土地から購入して新築するに至りました。(ちなみに移転は全部佐賀県内です)

 

あれ?新築ですか??しかも賢い中古物件とか言いながら…。

不動産屋に勤めている人なら誰しもがそう言います。

そうです、不動産業界にいる人で新築する人は珍しいのです。

私も自分が新築するとは思っていませんでしたし、そして何より新築を侮っていました。

建物の建築費以外に、ビックリするぐらい別の費用がかかってしまったことや、間取りに対しても自分はプロだから大丈夫、と慢心していました…。

最初に買ったマンションからの日の入り

最初に買ったマンションからの日の入り

前の2件の自宅のように、この物件で利益を得ることは非常に難しいでしょう。

この物件を売ったとしても利益は到底出そうにありませんし、貸しても家賃は銀行への返済と比べて厳しそうです。

詳しくHPでは掲載することを控えたいと思います。そうです、プロながら、3件目にして失敗(?)してしまう可能性が出てしまったのです。

資産面ばかり考えているので、上述のようになってしまうのかもしれませんが、マイホームにおいて資産という側面は、家庭の幸福のためには絶対的に大事なのです。

 

この経験を活かし、私達に相談に来て頂いた方には、絶対に後悔させないように、ありとあらゆる面からしっかりと考察させて頂きます。

資産面でも精神面でも、ありとあらゆるライフプランの中で皆さんが幸福な家庭を築くためには、マイホームで絶対後悔して欲しくないですし、後悔してもさせてもいけないのです。

過去に利益が出せたのは良質な中古物件を見抜くことができたことだと思います。

 

よければ中古物件について興味のある方は、この続きをご覧下さい。

 

マイホームで失敗しないための条件

マイホームの資産価値の面から考えると、土地と建物に分けられます。「そんなの知ってるよ!!」と言われそうですが、ここは一つ辛抱して聞いてください。

昔から家の建築は中心地の便利なところからスタートしていますので、そもそも今新しくできている分譲地のほとんどは中心地から外れ利便性は悪いのです。不動産は大地という考え方が基本なので、やはり場所が一番大事だと思います。例えば、利便性の良い駅近くはそう資産面での目減りも少ない。

また、郊外で一端は人気が出ても、別のニュータウンができてその熱が冷めてしまい、一気に値下がりしてしまうこともあります。(確かにあの辺りは?と思うところが浮かびませんか??)

 

では、ここでいきなり質問ですが、中心地から遠いなら建築費は安いでしょうか??

いいえ、同じなのです。いえ、もっと言えば地盤改良等のために気がつけば高額になってしまうことさえあります。

土地の価格に対して建物の価格がアンバランスになっていないか?

その点中古物件はすでに時間が経過しており、過去の実績から将来がなんとなくイメージしやすいのです。

土地の価値はそんなに変わらないが、建物の価値が経過年数により下がっているから安いのです。

将来的に損をして欲したくない方、マイホームに資産面を求める方には、この大地という考え方をしっかりと頭においておかないといけません。

 

では次に、車もあるし場所は遠くても良いよ、という方は本当にそれで大丈夫でしょうか??

例えば、将来転勤でどうしてもそこに住めなくなった場合、そこは売れますか?借り手が付きますか?

ローンの支払いよりが高いと家賃が合わないかもしれません。借り手がつくのに時間がかかるかもしれません。

売ろうとしてもローンの残債よりも安くなってしまい、売った後も残りを返済してかないといけない。なんて方を過去にいっぱい見てきました。

もちろんその時にならないと分かりませんが…、こんな時代なので予めリスクは最大限回避しておきたい。

 

一方、中古物件を購入してリフォーム・リノベーションをして新築よりも大幅に借り入れを低く抑えることにより、

 ①売る時も土地の価値があるので、一定より下がらない。

 ②貸す場合でも返済と家賃の釣り合いが取りやすい

マイホームを購入することを考えている方は将来性を踏まえ、物件やエリアをしっかりと見定め、物件調査、購入資金の相談、リノベーションのプロデュースと費用対効果の考え方、引き渡し後のアフターフォローに至るまで、お客様の立場で住まい探しを強力にサポートするエージェント(味方)が必要です。

初めて住まいを購入するのは、当然、不安でいっぱいです。ましてや、中古物件市場の仲介では、不動産業界のグレーな部分が多く、一般のお客様にとって不透明・・・。

中古物件は、新築よりも価格が安いという魅力だけではなく、適切なアドバイスのもとに購入判断することが出来れば、実は、新築をはるかに超える住み心地と、資産価値の両方を手にすることが可能です。

新築は自由、中古は不自由というウソ

世間的には中古物件は自由がきかないと言われていますが、そんなことは決してありません。

こう見えて中古物件は自分らしさを表現できる、真っ白なステージなんです。不自由に見えて、実はいろんなリフォーム・リノベーションができるのです。

また、住まいの為のローンは少なくして、浮いたお金を家族サービスに使って、いっぱい思い出を作る方がよっぽど家族にとって自由なのでは、と思っています。業者からしたら論点のすり替えだと言われそうですね(笑)でも、私は本気でそう思っています。

 

サンライクエステートでは、もちろん、物件購入だけの相談にも積極的に行いますが、小さなリフォームから、間取り変更をともなうリノベーションまで無料で強力にサポートしていきます。

また、自分でできるリフォームだってあります。私たちのオフィスも、素人が床の張替えから壁のパネル張りや設備交換しています。

そういったアドバイスを無料で提案していけるノウハウがあります。

DIY好きな代表がいる不動産屋、サンライクエステートならではの特徴として、物件探しの中で、住みながら自分でできるリフォーム等で資金を軽くしたりまたプロに任せるリノベーションでもお得なプラン等をご提案できます。

住みながらリフォームするのも一興だと思います。だってずっと住むわけですから、自分でできることが増えていると楽しいですよ。家族みんなDIYなんてすごく良い思い出になると思いませんか??「あの壁はママがしたんだよ」とか「次はあそこをやってみようか?」と生活がクリエイティブになるわけです。

 

また、リフォーム費用と物件価格を合算して、資金計画を金利の低い住宅ローンのみで考えることも出来ます。

ちなみに、私たちのポリシーとして、返済比率目一杯の借り入れ提案、無理な資金計画のリノベーションは絶対しません!!

これからの厳しい時代では、できるだけ「身軽なまま」生きていくことが必要です。

賢い住まいを目指すあなたに、日々私たちは総合的なコンサルタント能力を磨いています。

新築はCMだらけ??中古物件はCMが少ない!!

決して新築全てを否定するわけではありません。ただ、なぜ中古物件を視野に入れて欲しいのか、というのをさらに少し説明しましょう。実は、多くの日本人が「住まい購入は新築が良い!!」と勘違いしてしまうのは、完全にハウスメーカーの術中にはまっているからです。

必要以上のテレビCM、折り込み広告、豪華なモデルルーム展示場…etc目で見て、音で聞いて、新築の心地良いCMは本当にうまくできています。

目をつぶって考えるといくつも思いつくでしょう。

それに比べて、中古物件は法定手数料が決まっていて、不動産屋に入る手数料からしても派手な広告はできません。

新築には一体いくらの広報費用をかけているのか、世界の目からすると日本の家が異常に高いのはそういった費用も建築費に含まれているからです。

メーカーの営業マンは自分たちの売りたい物件や契約・出荷のノルマを抱えているので、あなたにとっての最高の住まい探しとは何か?を一緒に考える余裕はありません。

契約したら次の客探しに行かないとノルマクリアできないのです。また、ノルマは高く忙しく、契約した後はないがしろにされている話をよく聞きます。

暑い晴れの日も、ひどい雨の中でもあれほど一生懸命毎日のように自宅まで来ていたのに、契約したらその後は引渡しまで中々見かけない。契約後は、なるべく早く着工したい。プランが変わると非常に面倒。だから、本音としては、お客様にあまり深く考える人になって欲しくない。

決まりそうだから・迷ったら困るから(私たちが)、本当は良いプランがあるが、う~ん、時間がかかるしあれこれ提案するのは止めておこう。

つまり、提案されるがまま受け身の消費者のままでいて欲しいのです!!

こういった物件に住みたいというのは千差万別で、人から勧められるがままに決して流されてはいけません!!

引き渡して実際住んだ後に後悔しても遅いのです。こんなはずではなかったと、誰のせいにすることもできず、そのために長い長いローンを延々と支払っていかなければいけない。

これからはゼロ金利政策も終わり、金利が激変する時代がくるかもしれません。

金利がたったの1%上がっただけでも、3000万円の物件では年間30万円、月々に換算したら返済が2万5千円も増えます。

かつて金利が6%の時代もありました。これだと金利だけで年間180万円ですよ!?金利だけで月々15万円なんて、まさに異次元の支払いです。

これからの時代、できるだけ身軽でないといけない、と私たちは考えています。

余計なお世話かもしれませんが、お客様の資産形成のお手伝いもしたいのです。家を買ったばかりに破産した、では私たちのポリシーに反するのです。

家の購入を検討している方は、ぜひ良質な中古物件を視野に入れていきましょう!!

メーカーのキャッチーなフレーズに騙されるな

メーカーは誰にでも受けるようなキャッチーなフレーズを散りばめるのが本当に大好きです。

「モデルルームに来場したらクオカード差し上げます」とかよく見ますよね!?

「え?私たちをお金で釣ってるの?しかも、その費用はどこから?」まさか営業マンのポケットマネーではないでしょう。

こんなの全国各地でしょっちゅうイベントしてますから、とんでもないイベント費用です。けっこう人がきています。こんなえげつない費用を、名簿取得のため普通にキャンペーンにしちゃう業界です…(笑)

よくよく考えると、「新築」という言葉も、購入者満足を満たすだけの言葉だと感じます。だって、買った瞬間に「中古」になるのに、他人から見れば中古なのです。

「新築新築」という言葉だけを売りにしているのです…。

このように、この業界というのは、あなたが何を目指せば幸せになるのか?ということはあまり考えていません。

新築を購入すれば、それだけで響きもいいし、満足満足、うん、幸せだ!!と錯覚しがちになってしまうのです。

日本は世界の先進国から見たら中古住宅の流通が非常に遅れています。

世界の中古住宅市場はイギリス88.8%、アメリカ77.6%、フランス66.4%に対して、日本はわずか13.5%です。

なぜこんなに低いのか!?

住宅メーカーは非常にマーケティング調査で聞こえの良い言葉や、流行にそったモノをメディアやCMを通して私たちに刷り込んでいます。

中古物件はCMなんて無いですよね??

そう、新築にはあんな費用のかかるCM費用が含まれているのです。新築住宅が高いといわれる所以はここにもあります。高いCM費やイベント代まで払いたいですか??

いいえ、これからの時代はユーザー側がもっと賢くなって、自分の目指す住まいや生活を優先して第一にしっかりと考え、住まい探しをもっと注意深く検討するべき…だと私は思っています。

もちろん外観から間取りも自由にできるし、設備も新しい新築全てを否定しませんが、高いローンによって生活自体がマイナスのスパイラルに陥ることだけは避けて欲しい。と常々願っています。

もしかしてだけど♪これって営業トークなんじゃないの?①

「新築マンションは修繕積立金が中古よりも安いのがメリット」とか「最近の新築は素材が良いから修繕積立は少ないですよ」なんて営業トークされることがあります。

これをまともにとらえないで下さい。

まず、修繕積立金は販売のハードルを下げるために始めは安く設定していることが多いのです。足りない分は、一時金として徴収されたり、毎月の支払いを見直しされて高くなったりします。皆様の住まいの修繕に使うお金ですから、足りないから修繕しないわけにはいきませんよね?

ところが、マンションの住民たちの中には、修繕計画をしっかり理解せずに契約している人が中にはいて、「そんな説明は聞いてない。一時金を払いたくないし、払うお金もない」と言い始めてトラブルになったり、修繕が出来なくなったりすることがあります。

また、素材が良いと言ってもその分高くなってますから気をつけてくださいね。確かに物は良くなっていますが…、リフォームした方が良いのでは、と思うことしばしば。事実昨今の住宅の建築費はさらに高くなっています。

もしかしてだけど♪これって営業トークなんじゃないの?②

「新築マンションは仲介手数料がかからないからお得ですよ!!」という営業トークもよく聞きますね。

これもやはり、まともに受け取ってはダメです。

当たり前ですが新築は売り主が業者です。仲介手数料の代わりに、普通に利益を上乗せして販売しているのです。

営業マンがそんなトークをしてきたら、「おたくがその分利益を取ってますよね??」って返してあげてください。

そもそも、新築は手数料があろうがなかろうが高すぎです。

もしかしてだけど♪これって営業トークなんじゃないの?③

「増税前に決めましょう!増税が決まってからだと駆け込み需要で完成が間に合わないかもしれません!!」

いえいえ、何度も見てきましたよね。過去の例からいえば、エコポイントの終了後の冷え込みによる値下がり、前回の消費税8%の時だって、案の定その後は需要の落ち込みました。

はたして10%の時はどうでしょうか?

もう皆さん気がついていると思いますが、焦って探す必要はないのでは、と感じてしまします。

政府も落ち込んだのを見てから、あれこれ政策を小出しにしてきますからね。

そして、我らが中古物件は、個人売買であるため消費税が発生しません。(仲介手数料には消費税がかかってきますが…)

増税を気にせずにゆっくり探せるのではないでしょうか??

ただ、一つ気にしておきたいのは、最近の資材の高騰です。

昨今の円安による影響で資材が高騰し、次いで燃料費や震災の影響で人件費も上がってきています。

リフォーム金額は今後少しずつ上がるかもしれません。

ここは注視しておかないといけないでしょう。

ただ、増税で決めるべきではない。と断言しておきます。

もしかしてだけど♪これって営業トークなんじゃないの?④

「今が買い時です!!こんなチャンスは滅多にありません!!」って、いつもじゃん(笑)と思ってしまいません??

増税前の大チャンス!!決算前の大チャンス!!新生活のなんとか、夏のなんとか、冬のなんとか!!

営業マンはやはりノルマもあるので、「今は買いを控えるべき時かもしれません!!」なんて言えるはずがないのです。

いつもいつも買い時なのです。裏を返せば、お客様の計画や心構え等の準備が整ったときが買い時なのではないでしょうか?

もしかしてだけど♪これって営業トークなんじゃないの?⑤

「お客様にだけ安くします。他の方には絶対に言わないで下さいね!!」

建売やマンション販売によく聞くセリフですねー。

特にサービス業での価格構成なんてグレーな部分が非常に多く、特に新築マンションなんかは初めから値引き幅が決められているのです。

ダミーの成約マークをつけておいて、「素敵な部屋なので念のために一度案内しますね」なんて言って案内し、後になって

「なんとキャンセルが出ました、ここだけの話、キャンセル物件なので値引きします。お客様だけに先行してお知らせしました!!」

なんて言われたら、速攻で申し込みしたくなってしまうのではないでしょうか??本当かもしれませんが、気をつけるにこしたことはありません。

もしかしてだけど♪これって営業トークなんじゃないの?⑥

「フィットネスジム・コンシェルジュ・託児所・ゴミ回収サービス付き!!うちのマンションはサービスも他と違います!!」

正直まだまだ佐賀ではこんな新築マンションは無いのですが、こんなサービスがついて管理費が安い場合は要注意です。

最初は物珍しくて利用するのですが、だんだんと誰も利用しなくなり、誰も管理しなくなってしまいます。

誰も利用しないのに残さないといけない。その管理費用はどこから??

もちろん購入者の方たちです。

尚且つその設備代は建築費用に含まれているにも関わらず、そのうち空っぽにしてマンションの集会場にされてしまう可能性があります。

今後佐賀でも大型のマンションができた時は踊らされないようにしましょう。

もしかしてだけど♪これって営業トークなんじゃないの?⑦

「この物件は仲介手数料はいりません!!初期費用をお安く引越しできます!!」

そう、確かにそういう物件はあります。

でも案内するのに費用や時間がかかりますし、何よりノルマのある営業にとっては仲介手数料を稼がないといけないのです。

では、なぜそういった物件をあえて紹介しているのか。

そういう物件は必ず、貸主や業者からのなんらかのバックや広告料があるからできるのです。ちゃっかりと利益を得ることができるのです。

入居者も「へぇ~、お得なんですね!!」ではなく、「なんでいらないんですか??」とちょっと聞いてみてください。

正直に答えてくれる営業マンでしたらその後も信頼してお取引ができる一つの基準になると思います。

 

 

次は売主編も準備したいと思います。ただ、後々になりそうです。

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